¿Qué regula el mantenimiento en Colombia?

En Colombia, el mantenimiento de edificios no está debidamente regulado. Aunque sí se menciona la obligación de los arrendatarios o del arrendador de mantener un inmueble en determinados casos, por ejemplo, si el bien arrendado presenta defectos, el arrendador está obligado a reparar el bien para el buen funcionamiento de la “cosa arrendada” en beneficio del arrendatario.

El Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (RETIE) establece el mantenimiento como el “conjunto de acciones o procedimientos tendientes a preservar o restablecer un bien a un estado tal que le permita garantizar la máxima confiabilidad”. Algunas entidades, como el Consejo Superior de la Judicatura, tienen una guía para la “Planeación y control de mantenimientos en inmuebles (eléctrico y civil)”. En dicha guía se menciona como fundamento legal:

• RETIE: Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas
• RETILAP: Reglamento Técnico de Iluminación y Alumbrado Público
• RETIQ: Reglamento Técnico de Etiquetado
• NFPA 70E: Seguridad Eléctrica en Lugares de Trabajo
• NTC 2050: Norma Técnica Colombiana 2050
• NTC 4552 (1, 2, 3): Norma Técnica Colombiana 4552
• NSR-10: Norma Sismo Resistente
• NFPA 101: National Fire Protection Association
• RAS 2017: Reglamento Técnico del Sector de Agua Potable y Saneamiento Básico

Sin embargo, cuando revisamos, por ejemplo, la NSR-10, encontramos que se habla más de las reparaciones de estructuras y elementos estructurales, lo que difiere del concepto de mantenimiento. El punto es que, hasta donde sé, más allá de que se menciona en una norma aquí o en una norma allá, no existe un lineamiento claro de cuándo, cómo y quién debe realizar el mantenimiento de un edificio o sus partes. En este sentido, el mantenimiento termina siendo responsabilidad y a criterio del dueño de un edificio.

Pero en ese criterio, terminan existiendo dos conceptos que son clave entender y cuestionar: el mantenimiento preventivo y el mantenimiento correctivo. El mantenimiento preventivo se enfoca en realizar acciones para que las edificaciones o sus partes no presenten daños en el futuro, y el mantenimiento correctivo nos habla de corregir fallos que ya se presentaron y afectan total o parcialmente el funcionamiento de algo. Entre estos dos conceptos existe una fina línea que deja al responsable de un edificio decidir cuándo se debe realizar mantenimiento y si es preventivo o correctivo. ¿Limpiar los sedimentos acumulados en las canales de agua lluvia de un edificio es preventivo? Parece que se puede responder que sí, pero, ¿y limpiar material vegetal de un muro? ¿Es un acto de prevenir o de corregir? Porque para que esto suceda con el tiempo, y si tenemos moho en una pared, estamos hablando de que el mantenimiento preventivo no se hizo con juicio.

Ahí radica el peligro, especialmente para los edificios públicos, debido a que el criterio no está claro. Por eso, tal vez, vemos edificios públicos que se caen a pedazos y otros que se preservan relativamente bien. Al estar sometidos al criterio del responsable, ese criterio puede variar. Tal vez el responsable sea una persona que haya estudiado arquitectura, ingeniería civil o carreras afines, o literatura, astronomía, etc. Pero incluso entre aquellos llamados a actuar con mejor criterio, existen diferentes visiones; y de pronto el que una persona que estudió administración y sobre quien recae la obligación, tenga el acierto de informarse o delegar el asunto a una persona mejor capacitada. Por eso, creo que es necesario tener reglamentos y normativa clara al respecto, que puedan ser previstos incluso desde la fase de diseño del edificio.

El mito del mantenimiento cero y de la casa para siempre: la arquitectura eterna 

La falta de claridad sobre la necesidad de mantenimiento abre la puerta a dos ideas que son bastante cuestionables. La primera es que los edificios no requieren mantenimiento. En más de una oportunidad me he encontrado con clientes, personas del común y arquitectos o ingenieros civiles que reclaman diseños que a la postre no requieren mantenimiento. No sé si es por esta época del menor esfuerzo o por una falsa economía de los presupuestos, que se requieren edificios que no necesitan mantenimiento. A veces, el bajo mantenimiento se confunde con el nulo mantenimiento. Es verdad que existen cosas que pueden ser mantenidas de forma más fácil, pero no existe nada que no deba recibir mantenimiento en algún punto u otro. Podemos ver esto en los refugios soviéticos de Tbilisi, Georgia, hechos para resistir confrontaciones y explosiones y que hoy en día son comidos por el polvo; ante el abandono presentan un mal estado y riesgo de colapso. En este sentido, hay que saber, tanto usuarios como técnicos, que no existen edificios que puedan perdurar en el tiempo sin mantenimiento. Si se analiza el costo del ciclo de vida de un edificio promedio, podemos ver que su uso, en donde está implícito el mantenimiento, es el aspecto de mayor consideración. El mantenimiento se puede reducir pero no evitar.

Descubra los búnkeres soviéticos abandonados que se esconden debajo de la capital de Georgia

Otro mito que se va de la mano con el de los edificios que no requieren mantenimiento es el de la casa que dura para siempre. Muchas personas creen que los edificios duran para siempre. Cuando compran una casa, se espera que sea el lugar donde se desarrolle y se termine la vida, como se supone que lo hicieron nuestros padres y sus padres. En realidad, esto no es así. En países como Japón, los edificios tienen ciclos de vida más cortos y, después de 30 años, se reemplazan. Nosotros, al menos en Colombia, y supongo que en países vecinos, consideramos el edificio como un ente imperturbable ante las vicisitudes del tiempo y del lugar.

Todo lo anterior para decir que si se suman los dos mitos, lo único que podemos esperar es un descuido total por las edificaciones en el terreno material, pero en el ideal, la idea de que la arquitectura no cambia, que una casa es una casa, que un colegio es un colegio y que las cosas han existido y existirán como son. En este blog vamos a cuestionar esta idea permanentemente.

La necesidad del mantenimiento de los edificios y el mito según el cual los edificios duran para siempre

¿Qué regula el mantenimiento en Colombia?

En Colombia, el mantenimiento de edificios no está debidamente regulado. Aunque sí se menciona la obligación de los arrendatarios o del arrendador de mantener un inmueble en determinados casos, por ejemplo, si el bien arrendado presenta defectos, el arrendador está obligado a reparar el bien para el buen funcionamiento de la “cosa arrendada” en beneficio del arrendatario.

El Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (RETIE) establece el mantenimiento como el “conjunto de acciones o procedimientos tendientes a preservar o restablecer un bien a un estado tal que le permita garantizar la máxima confiabilidad”. Algunas entidades, como el Consejo Superior de la Judicatura, tienen una guía para la “Planeación y control de mantenimientos en inmuebles (eléctrico y civil)”. En dicha guía se menciona como fundamento legal:

• RETIE: Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas
• RETILAP: Reglamento Técnico de Iluminación y Alumbrado Público
• RETIQ: Reglamento Técnico de Etiquetado
• NFPA 70E: Seguridad Eléctrica en Lugares de Trabajo
• NTC 2050: Norma Técnica Colombiana 2050
• NTC 4552 (1, 2, 3): Norma Técnica Colombiana 4552
• NSR-10: Norma Sismo Resistente
• NFPA 101: National Fire Protection Association
• RAS 2017: Reglamento Técnico del Sector de Agua Potable y Saneamiento Básico

Sin embargo, cuando revisamos, por ejemplo, la NSR-10, encontramos que se habla más de las reparaciones de estructuras y elementos estructurales, lo que difiere del concepto de mantenimiento. El punto es que, hasta donde sé, más allá de que se menciona en una norma aquí o en una norma allá, no existe un lineamiento claro de cuándo, cómo y quién debe realizar el mantenimiento de un edificio o sus partes. En este sentido, el mantenimiento termina siendo responsabilidad y a criterio del dueño de un edificio.

Mantenimiento preventivo y correctivo

Pero en ese criterio, terminan existiendo dos conceptos que son clave entender y cuestionar: el mantenimiento preventivo y el mantenimiento correctivo. El mantenimiento preventivo se enfoca en realizar acciones para que las edificaciones o sus partes no presenten daños en el futuro, y el mantenimiento correctivo nos habla de corregir fallos que ya se presentaron y afectan total o parcialmente el funcionamiento de algo. Entre estos dos conceptos existe una fina línea que deja al responsable de un edificio decidir cuándo se debe realizar mantenimiento y si es preventivo o correctivo. ¿Limpiar los sedimentos acumulados en las canales de agua lluvia de un edificio es preventivo? Parece que se puede responder que sí, pero, ¿y limpiar material vegetal de un muro? ¿Es un acto de prevenir o de corregir? Porque para que esto suceda con el tiempo, y si tenemos moho en una pared, estamos hablando de que el mantenimiento preventivo no se hizo con juicio.

Ahí radica el peligro, especialmente para los edificios públicos, debido a que el criterio no está claro. Por eso, tal vez, vemos edificios públicos que se caen a pedazos y otros que se preservan relativamente bien. Al estar sometidos al criterio del responsable, ese criterio puede variar. Tal vez el responsable sea una persona que haya estudiado arquitectura, ingeniería civil o carreras afines, o literatura, astronomía, etc. Pero incluso entre aquellos llamados a actuar con mejor criterio, existen diferentes visiones; y de pronto una persona estudió administración, aparentemente con menos criterio, sobre quien recae la obligación, tenga el acierto de informarse o delegar el asunto a una persona mejor capacitada. Por eso, creo que es necesario tener reglamentos y normativa clara al respecto, que puedan ser previstos incluso desde la fase de diseño del edificio.

El mito del mantenimiento cero y de la casa para siempre: la arquitectura eterna

La falta de claridad sobre la necesidad de mantenimiento abre la puerta a dos ideas que son bastante cuestionables. La primera es que los edificios no requieren mantenimiento. En más de una oportunidad me he encontrado con clientes, personas del común y arquitectos o ingenieros civiles que reclaman diseños que, una vez construidos, no requieren mantenimiento. No sé si es por estos tiempos del menor esfuerzo o por una falsa economía en los presupuestos, que se requieren edificios que no necesitan mantenimiento. A veces, el bajo mantenimiento se confunde con el nulo mantenimiento. Es verdad que existen cosas que pueden ser mantenidas de forma más eficiente, pero no existe nada que no deba recibir mantenimiento en algún punto u otro.

Podemos ver esto en los refugios soviéticos de Tbilisi, Georgia, hechos para resistir confrontaciones y explosiones, y que hoy en día son comidos por el polvo; ante el abandono presentan un mal estado y riesgo de colapso. En este sentido, hay que saber, tanto usuarios como técnicos, que no existen edificios que puedan perdurar en el tiempo sin mantenimiento. Si se analiza el costo del ciclo de vida de un edificio promedio, podemos ver que su uso y operación, en donde está implícito el mantenimiento, es el aspecto de mayor consideración, equivalente al 80% del total de lo gastado desde el diseño hasta la demolición. El mantenimiento se puede reducir, pero no evitar.

Búnkeres soviéticos abandonados que se esconden debajo de la capital de Georgia

Otro mito que se va de la mano con el de los edificios que no requieren mantenimiento es el de la casa que dura para siempre. Muchas personas creen que los edificios duran para siempre. Cuando compran una casa, se espera que sea el lugar donde se desarrolle y se termine la vida, como se supone que lo hicieron nuestros padres y sus padres. En realidad, esto no es así. En países como Japón, los edificios tienen ciclos de vida más cortos y, después de 30 años, se reemplazan. Nosotros, al menos en Colombia, y supongo que en países vecinos, consideramos el edificio como un ente imperturbable ante las vicisitudes del tiempo y del lugar.

Para terminar.

Todo lo anterior para decir que si se suman los dos mitos, lo único que podemos esperar es un descuido total por las edificaciones en el terreno material, pero en el ideal, la idea de que la arquitectura no cambia, que una casa es una casa, que un colegio es un colegio y que las cosas han existido y existirán como son. En este sitio esperamos cuestionar esta idea permanentemente.